Hesaplamanın temeli, "ödenmesi gereken" kira bedelinin Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde nasıl belirlendiğini bilmektir.

a) Normal Dönem (TÜFE Sınırı)

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca, konut kiralarında artış oranı, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalarını geçemez. Bu, yasal artışın normal tavanıdır.

b) %25 Sınırının Uygulandığı İstisnai Dönem

Artan enflasyon ve konut krizi nedeniyle, TBK'ya eklenen Geçici Madde 1 ve 2 ile konut kiraları için özel bir sınırlama getirilmiştir.

• 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde, artış oranı ne olursa olsun (TÜFE dahil) artış tavanı %25 olarak sabitlenmiştir.

• Bu dönemde, sözleşmede daha yüksek bir artış oranı (%70, %100 vb.) kararlaştırılmış veya kiraya veren tarafından talep edilmiş olsa dahi, yasal olarak bağlayıcı olan sınır %25'tir.

c) Mevcut Dönem (1 Temmuz 2024 Sonrası)

%25'lik tavan 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. 2 Temmuz 2024 ve sonrasındaki kira artış dönemleri için, tekrar TBK m. 344'teki TÜFE (12 aylık ortalama) sınırı uygulamasına geri dönülmüştür.

Kiracı yasal artış sınırının (ister %25 ister TÜFE) altında bir ödeme yapmışsa veya artışı hiç uygulamamışsa, kiraya veren eksik kalan kısmı talep etme hakkına sahiptir.

• Hukuki Dayanak: Sözleşmeye ve kanuna aykırılık (eksik ifa).

• Talep: Kiraya veren, eksik ödenen aylık kira farklarını icra takibi veya alacak davası yoluyla talep edebilir.

• Faiz Başlangıcı: Eksik ödemede faiz, kiranın ödenmesi gereken günden (muacceliyet tarihi) itibaren "temerrüt faizi" olarak işlemeye başlar.

Türkiye'de kira artış oranları, hem ev sahiplerinin mülk değerini koruması hem de kiracıların fahiş artışlara karşı korunması amacıyla 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile yasal bir çerçeveye oturtulmuştur. Kira artışının nasıl hesaplanacağı, kiralanan mülkün "konut" veya "iş yeri" olmasına ve kira sözleşmesinin süresine göre farklılık gösterebilir.

Evet. Kamuoyunda "kira artışında %25 sınırı" olarak bilinen ve konut kiraları için geçerli olan geçici yasal düzenleme, 1 Temmuz 2024 (veya bazı kaynaklara göre 1 Temmuz 2025) tarihi itibarıyla sona ermiştir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, kira artış oranı, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez.

Bu, kira artışının, aylık veya yıllık enflasyona göre değil, geriye dönük son 12 ayın enflasyon ortalamasına göre hesaplandığı anlamına gelir. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ayın başında bir önceki ayın verisi olarak açıklanır.

• Konut Kiraları: 2025 yılı itibarıyla, %25 sınırı kalktığı için yasal tavan TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.

• İş Yeri Kiraları: İş yerleri için %25 sınırı hiçbir zaman uygulanmamıştır. Başlangıçtan beri yasal tavan TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.

Yani, 2025 yılı itibarıyla hem konut hem de iş yeri kiraları için aynı yasal tavan oranı (%38,36) geçerlidir.

• Sözleşmedeki Oran Geçerli mi?

  • Sözleşmedeki Oran Düşükse: Eğer kira sözleşmenizde "Kira artışı her yıl %20 oranında yapılır" gibi yasal tavanın altında bir oran belirtilmişse, sözleşmedeki düşük oran geçerlidir.

  • Sözleşmedeki Oran Yüksekse: Eğer sözleşmenizde "Kira artışı %50 yapılır" veya "ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) oranında yapılır" gibi yasal tavanı (TÜFE 12 aylık ortalamayı) aşan bir madde varsa, bu madde geçersizdir. Yasal tavan oranı (örneğin %38,36) uygulanır.

• 5 Yılı Dolduran Kira Sözleşmeleri (Kira Tespit Davası) Kira artışı ile ilgili en önemli istisna 5 yılını dolduran sözleşmelerdir. Eğer kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreliyse (örneğin 6., 7. veya 10. kira yılı başlıyorsa), ev sahibi artık TÜFE tavanı ile bağlı değildir. Ev sahibi, "Kira Tespit Davası" açarak kiranın bölgedeki emsal (piyasa) rayiçlerine göre yeniden belirlenmesini mahkemeden talep etme hakkına sahiptir.

• Anlaşmazlık Durumu (Zorunlu Arabuluculuk) Kira artış oranında veya tespitte anlaşmazlık yaşanması durumunda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak yasal bir zorunluluktur. Arabulucuda anlaşma sağlanamazsa, uyuşmazlığın çözümü için Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulur.

TÜİK tarafından açıklanan verilere göre, Ekim 2025'te kira sözleşmesini yenileyen bir kiracı veya ev sahibi için kullanılabilecek yasal tavan artış oranı %38,36'dır. (Bu oran, Eylül 2025 enflasyon verilerine göre hesaplanan 12 aylık ortalamadır).

• Mevcut Kira Bedeli: 10.000 TL

• Yasal Tavan Artış Oranı: %38,36

• Artış Tutarı: 10.000 TL x 0,3836 = 3.836 TL

• Yeni (Zamlı) Kira Bedeli: 10.000 TL + 3.836 TL = 13.836 TL

Ev sahibi, bu oranın üzerinde bir artış talep edemez, ancak taraflar bu oranın altında bir oranda (örneğin %30) anlaşabilirler.